Аналитика

ЧТО ЖДЕТ
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Ужесточение регулирования в строительной отрасли приведет к консолидации рынка на базе ключевых игроков — таков прогноз старшего аналитика дирекции анализа секторов экономики банка «УРАЛСИБ» Дениса Ворчика.
В отрасли снова сменился лидер

Российская отрасль строительства жилой недвижимости быстро развивается и за последнее десятилетие видела не одну смену лидера. Так, в отношении «СУ‑155», ставшей самой большой компанией по объемам ввода жилья в эксплуатацию в 2013 году (по данным «СУ‑155», в 2013 году она ввела в эксплуатацию около 1,2 млн кв. м), в сентябре 2015 года определением Арбитражного суда г. Москвы была введена процедура наблюдения. Urban Group, которая взялась достраивать некоторые проекты «СУ‑155», по итогам 2017 года, согласно рейтингу Национального объединения застройщиков, стала вторым застройщиком в Московской области по объему текущего строительства (0,77 млн кв. м), а уже в июле 2018-го Арбитражный суд Московской области признал банкротом одну из дочерних компаний Urban Group. В 2014 году лидером рынка по объему ввода эксплуатацию стала группа «Мортон». Впоследствии Г К «Мортон» столкнулась с рядом проблем операционного и финансового характера и в конце 2016 года была приобретена группой «ПИК».

В результате этой сделки группа «ПИК» стала безусловным лидером отрасли по объемам ввода в эксплуатацию жилой недвижимости и с тех пор удерживает ведущие позиции с большим отрывом от ближайших конкурентов: ГК «ЛСР» и Setl Group.
Законы изменились

2019 год прошел под знаком изменений в сфере строительного законодательства: с 1 июля 2019 года вступило в силу новое регулирование отрасли.

Во многом проблемы отдельных застройщиков жилой недвижимости, клиенты которых пополняли ряды социальной группы «обманутые дольщики», привели к ужесточению регулирования отрасли. Так, с 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила, усиливающие законодательное и финансовое регулирование отрасли и ужесточающие требования к застройщикам. В частности, закон ограничивает доступ застройщика к денежным средствам дольщиков, которые после заключения договора долевого участия (ДДУ) переводят денежные средства на счет эскроу в банке после регистрации ДДУ в Росреестре.

Таким образом, теперь застройщик должен вести строительство за счет банковского проектного финансирования и собственных средств, а доступ к средствам дольщиков девелопер получает только после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности.
В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв. м жилья
Переход будет плавным

Ужесточение регулирования отчасти нивелировано плавностью переходного периода. В апреле 2019 года было принято постановление Правительства Р Ф от 22.04.2019 № 480, которое позволило застройщикам при выполнении ряда условий привлекать денежные средства по ДДУ без использования эскроу­счетов. Документ разрешает девелоперам продолжить финансировать строительство ряда объектов, начатых до 1 июля 2019 года, без использования эскроу­счетов.

Перечисленные в постановлении критерии включают степень готовности объекта недвижимости от 6 до 30%, а также реализацию по договорам долевого участия не менее 10% продаваемых на объекте площадей. При этом к проектам крупных девелоперов, включенных в перечень системообразующих организаций РФ (такими были признаны ГК «ПИК» и ГК «ЛСР»), будут применяться наиболее мягкие критерии.

Дискуссия застройщиков с регулятором о поэтапном раскрытии счетов эскроу ни к чему не привела. Сейчас обсуждается еще одна возможность смягчить для девелоперов переход на новое регулирование — поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере завершения отдельных этапов строительства объекта. Но ожидания девелоперов, похоже, не оправдываются, и на данный момент речь о поэтапном раскрытии эскроу-счетов не идет.
Прервался трехлетний нисходящий тренд

Вступление в силу нового регулирования существенно повлияло на динамику продаж. Так, в Москве Росреестр зафиксировал резкий рост количества зарегистрированных договоров долевого участия в июне в преддверии вступления в силу нового регулирования с 1 июля 2019 года. После того как в I полугодии 2019 года были отмечены рекордные показатели, с начала II полугодия тренд негативный. Тем не менее за весь 2019 год было зарегистрировано 82 тыс. ДДУ, что на 2% больше, чем в 2018 году.

В 2019 году прервался трехлетний нисходящий тренд. С середины 2000-х годов совокупные объемы ввода жилья в РФ увеличивались и достигли максимума в 2015 году, когда было введено в эксплуатацию более 85 млн кв. м жилья. Затем в 2016—2018 годах объемы снижались, но в прошлом году падение остановилось. Согласно предварительным данным Росстата, в 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв. м общей площади жилых помещений, рост по сравнению с 2018 годом составил 6% (начиная с августа 2019 года данные о жилищном строительстве приводятся с учетом «жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства», которые ранее не учитывались). Существенный вклад в рост объемов ввода жилья в РФ в прошлом году внесло индивидуально-­жилищное строительство, доля которого составила 46%.
Динамика ввода жилья была разнонаправленной

В 2019 году в Москве и Санкт­Петербурге с учетом Московской и Ленинградской областей было введено в эксплуатацию более 19 млн кв. м жилья, что в натуральном выражении составляет почти четверть всего российского рынка.

В Москве объем вырос на 41% год к году — до 5,0 млн кв. м, что для города является многолетним максимумом. Достижению рекорда способствовали активизация строительства в преддверии изменения регулирования отрасли (перехода к проектному финансированию) и высокий уровень разрешений на строительство, полученных застройщиками в 2016—2017 годах. Еще одним фактором роста в Москве стала активизация строительства в рамках программы реновации.

В Московской области, где объемы ввода превышают показатели в Москве, напротив, в 2019 году наблюдалось снижение объемов. Также снижались объемы в Санкт-Петербурге (-12%) и Ленинградской области (-8%).

Среди других регионов, согласно предварительным данным Росстата, рост объемов ввода в эксплуатацию наблюдался в Татарстане (+11%), Башкортостане (+3%) и Краснодарском крае (+1%).


Рынок остается фрагментированным

Отрасль остается достаточно фрагментированной: доля крупнейшего застройщика по объему ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья в 2019 году не превышала 5%.

При этом доля четырех крупнейших девелоперов составила 10%, тогда как доля 20 крупнейших девелоперов была всего 24%. По объему строительства ситуация аналогична: доля лидера отрасли — ГК «ПИК» — не превышала 6%, доля четырех крупнейших девелоперов составила 12%, а доля топ‑20 равнялась 23%.

По данным «Дом.рф», на начало марта 2020 года в тройку лидеров по портфелю проектов строительства многоквартирного жилья входят:

 — группа компаний «ПИК»;
— группа «ЛСР»;
— Setl Group.
Новое регулирование изменит отрасль

Мы ожидаем, что переход на новое регулирование окажет существенное влияние на рынок строительства многоэтажной жилой недвижимости.

1. Вырастет давление на рабочий капитал и на рентабельность застройщиков. Фактически застройщики будут вынуждены отказаться от практически бесплатного фондирования за счет средств дольщиков и финансировать строительство за счет банковских кредитов и собственных средств. В течение переходного периода по мере роста доли проектов, реализуемых по схеме со счетами эскроу (по данным «Дом.рф», в конце февраля с использованием счетов эскроу строилось около 29% от общего количества домов, находящихся на стадии строительства), будет расти нагрузка на рабочий капитал и на рентабельность застройщиков. Соответственно, будет увеличиваться их долговая нагрузка.

2. Крупным компаниям будет легче адаптироваться к новым правилам и перейти на схему работы со счетами эскроу по сравнению с небольшими компаниями, не имеющими опыта работы с проектным финансированием. Регуляторные изменения приведут к повышению барьеров входа на рынок девелопмента жилой недвижимости, который в дальнейшем будет более консолидированным за счет ухода небольших и слабых игроков, а также компаний с высоким уровнем долговой нагрузки. В среднесрочной перспективе концентрация рынка строительства многоэтажной жилой недвижимости вырастет и консолидация рынка будет происходить на базе ключевых игроков.

3. В ближайшие несколько лет по мере завершения проектов, реализуемых по старым правилам (без использования счетов эскроу), возможно сокращение объема предложения выводимых на рынок новых проектов, так как у мелких и слабых игроков вероятны сложности при переходе на новое регулирование. По-видимому, будет происходить увеличение предложения земельных участков на продажу, а цены на них будут находиться под давлением, и это позволит крупным девелоперам держать под контролем расходы на пополнение земельного банка.

4. Мы также ожидаем быстрого развития рынка услуг fee-девелопмента, который позволит застройщикам, располагающим избытком производственных мощностей, генерировать дополнительные денежные потоки.