Аккредитив, счет эскроу и банковская ячейка: в чем разница

Это специальный промежуточный счет, на котором размещаются и замораживаются (блокируются) денежные средства до того момента, пока стороны не выполнят условия, предусмотренные договором. Банк выступает гарантом того, что продавец получит деньги, а покупатель — приобретаемое имущество.

• Покупатель (плательщик) пишет заявление в банк с просьбой открыть аккредитив и вносит деньги на свой текущий счет.
• Банк открывает аккредитив и переводит на него со счета покупателя денежные средства, временно блокируя их.
• Продавец получает платежный документ по аккредитиву на электронную почту, но воспользоваться деньгами пока не может.
• Продавец выполняет условия договора и предоставляет в банк документы, подтверждающие перерегистрацию прав собственности на недвижимость в Росреестре.
• Банк проверяет корректность документов и после этого раскрывает аккредитив, то есть перечисляет деньги на счет продавца.

Для того чтобы открыть аккредитив, покупателю понадобятся паспорт и договор с продавцом о приобретении недвижимости.

Продавец, чтобы получить деньги, предоставляет в банк паспорт и документы, подтверждающие выполнение обязательств по аккредитиву (лично или по электронной почте).

Если один из участников нарушит обязательства, могут применяться штрафные санкции, предусмотренные условиями договора.

Банк за свои услуги берет комиссию, оплачивать ее могут как продавец, так и покупатель.

Аккредитив открывают на определенный срок. Если в течение этого времени продавец не предоставит необходимые документы, сделка будет считаться несостоявшейся: банк закрывает аккредитив, а деньги снова возвращаются на текущий счет покупателя.

Нюанс. Аккредитив должен быть безотзывным. Он считается таковым по умолчанию, если в тексте не указано иное. В противном случае у продавца появляются дополнительные риски, так как отзывной аккредитив банк может аннулировать или изменить по поручению плательщика в любой момент. Причем уведомлять об этом продавца ни банк, ни покупатель не обязаны.

Пока действует безотзывный аккредитив, изменить его условия или отказаться от сделки можно только при согласии обеих сторон.

Важно! Сделку с использованием аккредитива можно провести даже в том случае, если ее участники находятся в разных городах.

Это, по сути, личный сейф в банке, который круглосуточно находится под надежной охраной. В нем можно хранить что угодно, за исключением запрещенных законом вещей: оружия, наркотических или радиоактивных веществ и т. п.

В то же время банковские ячейки арендуют и для взаиморасчетов наличными при приобретении недвижимости.

• Покупатель и продавец вместе приходят в банк и заключают с банком трехсторонний договор. В нем указывают данные продавца и покупателя, условия доступа, срок аренды, стоимость, при необходимости дополнительные уточнения.
• Оба участника сделки пересчитывают деньги и закладывают их в ячейку. В некоторых случаях (в зависимости от договора) при этом присутствует и сотрудник банка.
• Порядок доступа клиентов к сейфу определяется условиями договора и может предусматривать только совместный доступ; доступ по очередности при условии предоставления необходимых документов в соответствии с договором.

Для заключения трехстороннего договора с банком требуются паспорта обоих участников сделки. Каждый последующий доступ к ячейке также возможен только с паспортом.

Стоимость аренды зависит от срока, размера ячейки, региона, некоторые банки берут отдельную плату за контроль доступа к сейфу. Оплата производится покупателем, продавцом или пополам по взаимной договоренности.

Нюанс. Можно заключить договор ответственного хранения или договор аренды. В первом случае сотрудник банка составляет опись, заверяет ее и гарантирует сохранность содержимого. Но такую услугу предоставляют не везде. Во втором случае банк не контролирует, что именно вы заложили в ячейку, а несет ответственность только за ее целостность.

Важно! Использование ячейки не регулируется законами, в спорных ситуациях решающим будет договор аренды. Выбирайте проверенные банки, в юридической чистоте которых уверены.

Это тоже специальный счет для безопасного проведения безналичных расчетов между покупателем и продавцом. Так же как в случае с аккредитивом, деньги переходят от покупателя к продавцу при наступлении определенных условий. Банк как независимый посредник следит за их выполнением.

Чаще всего в сделках с недвижимостью счет эскроу используется при расчетах по договору участия в долевом строительстве — с 2019 года это обязательное условие. Такие сделки проводят и с использованием ипотеки.

• Застройщик заключает договор с банком об открытии счетов эскроу для участников долевого строительства (дольщиков).
• Участник долевого строительства приходит в банк и подписывает договор об открытии счета эскроу. В документе обязательно указываются срок его действия, данные участников сделки (депонента и бенефициара), предмет продажи, условия получения денег застройщиком.
• Дольщик вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
• Банк блокирует деньги на этом счете.
• Застройщик заканчивает строительство, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и предоставляет банку полный пакет необходимых документов.
• Банк раскрывает (разблокирует) эскроу­счета и направляет средства застройщику.

Если в срок, предусмотренный проектной документацией, застройщик не построил объект и не предоставил нужные документы, банк закрывает счета эскроу и деньги возвращаются дольщикам. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но банк может брать за это дополнительную комиссию.

При использовании такой формы расчетов застройщик заинтересован закончить строительство в срок, так как, не имея в распоряжении средств дольщиков, он обычно пользуется кредитными средствами банка. Уполномоченный банк контролирует использование средств: если строительная компания взяла кредит на возведение конкретного жилого комплекса, она не может потратить эти деньги на что-то другое. Поэтому скорость возведения жилых домов по договорам участия в долевом строительстве возросла, случаи обмана дольщиков сведены к минимуму.

По данным ЦБ, на 1 января 2023 года было раскрыто более 775,2 тыс. эскроу-счетов на сумму свыше 3,2 млрд руб.

Нюанс. Открывать счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (согласно 214-ФЗ) имеют право только уполномоченные банки из реестра ЦБ. Этот список, в который включен и Банк Уралсиб, опубликован на сайте регулятора.

Важно! Деньги на счетах эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, входят в систему страхования вкладов. Максимальный размер возмещения — 10 млн руб.